其实我研究的关注点不仅仅是针对城中村,而是较普遍的城市密集地区是怎么形成的,或者是怎么定义密集地区。这件事情其实影响了规划工作的全过程。所有做规划工作的人都有这个概念:经过设计才能使一个地方密度更高。但如何操作?为什么要让它密度高?对每一个设计人来说是需要厘清的。

1、密集的定义
首先,我查了一下中文词意,关于什么是“密集”,我看到的解释非常简单,就是“人或者物汇聚在一起”,这让我很疑惑,感觉那个指的是集聚,于是我又查了一下集聚的含义,它指的还是“汇合、聚会”。所以我就发现一个问题,在中文里对“密集”这个概念是不是就没有一个清晰的定义,语义不清晰很可能导致我们操作工具和方法的失效。
所以我重新查了一下英文,英文对于“集聚”的定义非常清楚,就是汇聚在一起,而对于“密集”讲到了密度,就是对于集聚的状态和程度是有定义的,集聚到一定程度才能叫密集。就是说密集是在集聚基础上的加密状态,可以这样说吗?密集是一个后生的,不是先天原生就有的一种聚集状态。而我们一直认为规划建设是导致人口密集,实际上规划首先只导致聚集。

2、城市密集区的形成及其多样性
我们通常讲的“城市密集区”这样一个概念指人口和建筑,住在这里的人口比较多,这是我们概念里的密集。另外一个就是建筑量,房屋比较多,设施比较多,这是我们对城市密集区的空间概念。
很容易理解的是,人口加密了就是城市加密了,建筑加密了,也是城市加密。还有几个我们忽略掉了,就是在人口和建筑加密的过程中间发生了什么,我们发现在城市密集区,业态的复杂性增加了,我们去看看新建的小区,基本上商业只有两种业态——吃饭、洗脚,在这个基础上,什么时候才会出现卖香港奶粉的,什么时候才会出现配钥匙的,什么时候才会出现缝补衣服的,就是说这个业态在什么情况下会发生加密?

还有就是就业模式多样了,只有在城市的密集区我们的就业模式才可能是多样化的。另外一个是连接方式的多样性。比如香港,已经很密集了,香港从上环到中环、到会展中心,这个地方已经很密集了,我们觉得至少交通不能加密了,但实际上它还在做加密。怎么加密呢?有一个穿越所有建筑的二层连廊,大家去香港的时候可以走一下,你可以坐船从蛇口到上环,你可以在这个连廊里穿过所有的建筑,一直到会展中心,穿过私人的建筑,穿过商业建筑,甚至穿过了警察局,就是说它的连接在增加。当然,我们说社会关系的增加,包括网络所形成的圈层活动的增加,还有人际关联的增加,你租房的就是租户,但是,你转租一间给别人你就是二房东,我认为这都是可以在城市加密上所反映出来的。

3、陈燕萍老师对上下沙做的关于低生活成本住区商业服务设施的研究
有一些例子,大家看一下,这是深大的陈燕萍老师针对上下沙做的研究,第一个数据,就是上下沙的人均店铺数量,显然,莲花村和四季花城都是规划得非常好,而且是充分地考虑和模拟了城市状态的小区,但上下沙的人均店铺拥有量是它们的三倍。通常你开了一个面包店就是面包店,开了一个西餐厅就是西餐厅,但在上下沙看到每一个店都有附加的功能,就是说它在功能加密,我开了一个电话移动业务的店,但是我还卖点早餐、面包、香肠,我还可以开锁,我还可以负责打印。这些功能的叠加也是城市的加密特征,如果功能不能复合化,实际上不可能加密。我们可以回想一下,我们手里功能分区明确的规划工具是不是能导致城市加密?同时,我们也应该明白,这种加密需要时间。

4、以人居三《中国人居报告》为例
和密集的形成相对应的一个概念,就是蔓延是怎么形成的,现在的城市发展都有蔓延的趋势,那么蔓延是怎么造成的呢?
根据人居三会上的《中国人居报告》里面的这张图,从2005年到2015年中国小城市人口的增加,大概是百分之四十量。但是后面有一个道路长度的增加,还有一个道路面积的增加,还有一个排水管网的增加,都大大高于人口增长率,另外公园数量的增加,接近百分之两百。大家想象一下,人口增加是不能叠加的,而后面这几项都是叠加的。也就是说,我们这个城市的空间增长远远大过人口增长,这是什么造成的?

5、以都江堰为例
另外还有一个非常典型的例子,这是都江堰。都江堰发展了两千多年,旧县城达到十九万人,就是这个桔红色的部分,这就是都江堰的县城。我们深圳的一个规划师为都江堰做了一个丧心病狂的规划,预判它能够在十到二十年内增长到两百万人口,所以做了二环、三环一路扩展下去的一个规划。大家都知道都江堰的历史价值,这是岷江,通过都江堰的水利工程,这四条河全部是人工河,这四条河哺育了整个川西平原,就是说,我们现在这一个规划毁掉了所有川西平原上可耕地和它的传统用水模式。就这样的无限预支土地的发展条件,城市就蔓延开了。九年过去都江堰目前的城市人口32万,说好的高效集聚发展呢?掉过头来,从刚才看到的那些案例我们居然发现规划在制造蔓延!

6、城市密集区的成因-边界
那么我们来看一下城市密集到底是怎么形成的。
实际上密集不是规划造成的,而是边界造成的,我们熟悉的造成密集的边界有哪些?第一类是工事,比如我们说的城墙,古代有了城墙以后,城市内的人口不断增加。
还有一类资源是自然边界,这边靠水、那边靠山,所以这个地方只能是高密度的发展。当然还有自然资源,资源不足它也要相对有效地集中发展,像北京,由于南水北调工程,现在整个华北地区北京是唯一一个不缺水的城市,难道这是限制发展吗?是限制人口吗?所以我们的规划有很多时候心猿意马,我们想的是走向这个方向,但实际上我们走向了另一个方向。

还有一类造成密集的原因,是我们经常忽视的,就是权力的边界。这里最关键的一个案例就是大家都能明白的深圳的城中村,因为这是你的权力范围,你们村的用地就这么大,所以你多少的发展愿望、资本和能力都要在这个范围内去扩张,这就实现了不断的加密。
当然,规划也是加密的手段,我后面会讲得稍微详细一些,规划通过什么来实现加密。比如功能限制,高度限制等都会导致加密。规定能够导致加密,但是不是直接的,还需要时间与周围要素配合。

7、以巴塞罗那为例

我们再来看,这是古罗马时期的巴塞罗那。最早的巴塞罗那是一个集市,在古罗马时期以前它是一个集,大家在这里赶集,是一个自然聚集的状态。到了古罗马时期,有外来的蛮族,它要抵御外侵,所以它就要建城墙。在城墙建立之后,巴塞罗那城内不断加密。

到了现代城市,这是1859年塞尔达做的巴塞罗那规划,从这里看到,边界消失,这个城市开始迅速蔓延。

8、以古代洛阳为例

这是我们关注的隋唐的洛阳,隋唐洛阳一开始就有城墙,它的规划人口是20万人,但是到唐朝鼎盛时期它住了140万人口,也就是说它历经百余年发展的密度到了2万人一平方公里。我们今天认为,2万人一平方公里,如果没有小高层我们都不敢想,我们普通的小区规划也就是一平方公里8000到10000人的规模。而且我们规划设定的这个密度还可以发生“加密”吗?

9、以岗厦为例

我们再看一下岗厦。岗厦改造以前的毛容积率大概是2.3,居住人口是6.8万,改造以后平均的容积率比原来翻了一番,但居住人口是7000人。我不知道这个数据是不是绝对的准确,我这上面标出了数据来源。我们可以这样想,按照这种模式,经过旧改,城市更新以后,我们如果不增加城市人口,深圳不再增加一个外来人口,我们的城市面积要增加十倍,原来这个地方可以住68000人,我们规划完了,容积率也增加了,只能住7000人,我们的城市难道不是要扩大十倍吗?规划确在制造蔓延。

10、以湖贝为例

这是湖贝的数据对比,湖贝加上古村和现在城中村新村,平均容积率大概2.6,住了50000人,改造后的平均容积率做到了7.96,是原来的三到四倍,但是居住的人口大概10000多人。排除这种革命性的改变对社会和经济的扰动巨大不说,显而易见的是人口密度降低,连接和在地就业都大大降低了。

11、规划造成了蔓延?容积率失效了?
我们可以想象一下,我们的规划在制造城市的蔓延,规划用来干预城市密度的工具就是容积率,从我们现有的经验来看,我们用容积率来管理城市的加密是失效的。
我们从逻辑上来说它应该是有效的,也许是城中村人均居住面积窄,我现在改善了,所以人口下降了。但是,人均居住面积不断上升是城市的发展趋势吗?各位都清楚,现在城市住宅人均居住面积是在上升吗?或者说是在上升式发展的持续方向吗?显然不是,它会在35m²/人有一个停顿期,然后开始下降的。
我对这个很感兴趣,首先规划实际造成了蔓延,第二,我们规划里用来管理密度的工具失效了。

12、以巴黎变化为例

我们先来看一下这样一个研究,这是巴黎一个选定区域发展的过程,从1800年开始每五十年一次观察选定区域的密度变化。大家看一下,这里头有一个很关键的数据叫占地率,就是我们非常熟悉的覆盖率,覆盖率从83到77、到66,它的层数基本不变,容积率显著在增长,而且是一个很高的容积率。这里我规划了一个分界线,在这之后容积率降了。层数没有变化,实际上是因为覆盖率变化了,覆盖率变化了以后,我们的容积率大幅度下降。这让我们意识到覆盖率是参与影响实际密度的。

13、以欧洲城市变化为例

还有欧洲城市的变化,我们来看一下。同样也是有一个分界的,我们看一下威尼斯、阿姆斯特丹这几个城市,它的覆盖率大概都是60左右,建筑5层,它的密度大概2.8、2.4、1.9,都在2左右。我们看一下阿姆斯托,它的建筑层数到了10,但它的覆盖率25,容积率才到了2.3。如果我们想象一下,它的层数跟原来一样,还是五层的,它的容积率就大大降低。我们可以看出降低覆盖率之后,提升容积率靠加高建筑。

14、以香港变化为例

我们看一个直观一点的照片,左边这个是1955年的香港,我们可以说它密度不高,实际上不是的,它的覆盖率非常高。今天的维港在原有覆盖率的基础上加高了,所以我们可不可以说,城市的发展首先是覆盖率的增长,再加上高度,这才是城市密集的要义,就是城市加密是有规律和节奏的。

15、容积率失效的原因

为什么我说容积率会失效?我们读书的时候第一天上课我的老师就告诉我,老子说:“埏埴以为器,当其无,有器之用”就是说,做一个器皿,只有当它中间什么也没有的时候才能作为一个器物使用。“凿户牖以为室,当其无,有室之用”,就是说你开了门窗的一个房间,只有中间是空的才能用,也就是说我们要用的是空间。我们再回去想一下我们的容积率,它能不能反映城市空间的包被形态?不能够,尤其是在覆盖率低于百分之六十之后,我们的容积率不能够反映城市空间是被绿色围合的?被两边密集的建筑围合?被街道围合?有人说覆盖率加上高度,实际就是容积率的内容。但是,容积率不能够反映城市空间的状态、形态,也就是说,我不能够通过容积率来判断这个城市可以如何实现加密的。

16、国家和地方规范对覆盖率和容积率的限定

这里有几个规范我觉得大家都熟悉,我们基本上对建筑的占地是有限制的,限制建筑的覆盖率,开放容积率,这正是容积率开始失效的关键所在。在覆盖率大部分低于30%的情况下,容积率只能选择高层建筑来加密,但是高层除了增加建筑的面积,并不能实现加密的另外四个要素。

17、以东京的土地利用为例

我刚才讲到了两个规划可以实现加密的策略,一个是功能,规划里可以通过功能来实现加密。我们看一下左侧,东京所有建设用地里大概用作住宅的用地限制是57.7%,接近60%是住宅用地,独立住宅,也就是别墅有多少?33%。深圳的居住用地按照总规占多少?25%。参照我前面讲的权力限定原则,我们的楼价为什么这么贵那还不清楚吗?

我们说深圳没有地了这句话是个伪命题,我们指的是没有居住的地,我们缺少居住用地,我们现在在前海、后海建了那么多写字楼,人均办公面积低到了失效的情况下,为什么我们要规划它是办公用地?这是在浪费用地。因为按照我们的规范比例,住宅只能有那么多。参照一下,巴黎城区居住用地占67%,东京59%。所以说,我们的居住为什么要拔高到这么高的容积率,我们的规范有问题,我们的规划有问题,我们规划秉持的原则有问题。